房地产行业资产负债率不断上行 已达13年以来最高点‘welcome壹家彩票’

Wind数据表明，130家房地产企业一季报构建营收和净利润分别为2998.84亿元和334.57亿元，同比分别快速增长18.87%和39.93%。其中，87家企业构建业绩快速增长，龙头房企展现出较好。不过，整体负债率超过79.42%，房企杠杆率早已正处于历史高位。

净利润率持续改善2017年房企年报表明，获益于2015年-2016年房地产销售的大幅度快速增长，行业上市公司广泛构建营收与净利润的双增长。Wind数据表明，板块净利润率超过12.4%。

这是行业三年以来净利润率首次重返两位数。2018年一季报表明，行业整体销售毛利润率和净利润率持续改善，分别为30.97%和12.65%。

2017年房地产企业平均值销售毛利润率和净利润率分别为29.6%和12.4%。市场人士认为，销售净利润率持续改善，主因是2015年-2016年房地产一轮牛市后，多地房价下跌显著。相对于2017年至今的房价，房企前期土地成本比较较低，特别是在是2015年前所拿土地价格，比较售价来看成本优势更加显著。

阳光股份、华侨城A、苏宁环球等公司毛利润率居住于前茅。除去多主业经营和部分一季度不存在大额非经常性损益后的公司后，深振业A净利润率坐落于前茅。公司回应，业绩大幅度快速增长主要系2018年1-3月公司合作开发项目结转面积大幅度减少、适当证实投资收益大幅提高所致。东方证券指出，自2016年第三季度打开楼市贤调控以来，全国房价快速增长受到严苛容许，但土地成本却一直下跌，这将显著传输房企的盈利空间，行业整体的毛利率和净利率水平将渐渐转入上行地下通道。

负债率约历史高位Wind数据表明，房地产行业的资产负债率大大下行，早已超过了2005年以来的最高点。截至一季度末，房企上市公司整体负债率小幅下降，超过79.42%，较2017年年报的79.08%之后下跌。

房地产行业资产负债率位列申万28个一级行业中第三位，次于银行和非银金融。一季报表明，房地产开发企业中，中交地产、绿地控股、泰禾集团、*ST松江、阳光城、信达地产等将近20家公司资产负债率多达85%，有近一半的企业资产负债率多达70%。分析人士认为，2015年-2016年地产去库存进程减缓，开发商调补库存意愿强化，使得2017年土地投资力度显著增大。

此外，2016年以来大量房企通过发售交易所公司债展开融资，造成房地产企业有息负债大幅度快速增长。东方证券认为，一季度上市房企销售回款总额为5222.2亿元，同比快速增长14.5%，增长速度同比下降13个百分点，回款上升的趋势依然在沿袭。

销售回款是房企资金流周转的最重要渠道，回款上升将给公司现金流带给较小压力，未来房企的土地扩展将受到限制。面临将要来临的债务高峰，多家房企打开多渠道找钱模式。截至4月20日，今年房企海外发债的规模依然呈现出放量的趋势。天风证券研报表明，按存量规模计算出来，截至4年20日，房地产行业在境外发债的延续规模大约7934亿元，正处于所有行业中的第二名，其中2018年共计发售1626.66亿元。

存货同比快速增长近三成一季报数据表明，130家上市房企存货超过4.79万亿元，同比快速增长26%，较2017年年底快速增长5.4%。其中，万科、绿地控股、保利地产、华夏幸福等10家公司存货超过2.72万亿元，占到比多达六成。其中，万科一季度末存货超过6300亿元，同比快速增长28.57%。存货同比快速增长居前的还有京粮有限公司、广宇发展、新城控股、荣安地产、陆家嘴、华侨城A等公司。

有60多家房企一季度存货周转率同比构建快速增长，表明这些公司运营能力显著提高。整体来看，龙头房企存货周转率展现出较中小房企出众，这意味著低周转和高杠杆是大型房企构建低ROE的利器。

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